楼市告别大起大落时代!5年内不涨不跌,房企和炒房客谁先垮掉?

从1998年算起,楼市经历了三个时代。第一个时代,在2008年之前,人们告别福利分房的置业方式,房价开始蠢蠢欲动。

从1998年算起,楼市经历了三个时代。

第一个时代,在2008年之前,人们告别福利分房的置业方式,房价开始蠢蠢欲动。

第二个时代,2008-2014年,第一波房价上涨开启,京沪广深打头阵、二线省会开始觉醒。

楼市告别大起大落时代!5年内不涨不跌,房企和炒房客谁先垮掉?

第三个时代,2015-2018年,三四线楼市突然崛起,棚改货币化的助推下,炒房客在全国遍地开花。

如今,2019开年的种种迹象表明,房地产已经告别了以往大起大落的时代。

3月12日,住建部部长王蒙徽表示:住房的成交面积增速放缓,成交价格总体平稳,市场预期逐渐趋于理性,保持调控的连续性,防止大起大落。

楼市告别大起大落时代!5年内不涨不跌,房企和炒房客谁先垮掉?

说到这里,也许你应该明白了,楼市的第四个时代已经来临:预期稳住,房价稳住,是最大的特征。

对刚需一族来说,这是个再好不过的消息了,他们可以有充足的时间去挑选合适楼盘,可以在买房过程中拥有更强的议价能力,但对于房企和炒房客来说,如果房价内不涨不跌,极有可能会垮掉。

楼市告别大起大落时代!5年内不涨不跌,房企和炒房客谁先垮掉?

为什么这样说?有专业机构曾对房企销售数据波动做过测算,以目前开发商手中2016年拿的高价地,即便以目前的房价来看,也面临入市即亏的尴尬窘境。

在此情况下,哪怕销售额只下降20%、拿地节奏不变的情况下,龙头房企偿债现金缺口就达到了90.6%。

要知道,在2019年,房企偿债高峰压力将达到6万亿以上,以此推论,如果5年中房价不涨不跌,房企大洗牌的时间正日益临近,目前绝大部分中小房企都很难继续存在。

炒房客们的处境显然更加令人担忧,毕竟房企还有土储、融资、回款的勉强支撑,但在前两年房价大涨时,不少高杠杆的投资客都用低首付、乃至零首付的方式在市场中搏杀。

在房价持续上涨、房产流动性充裕的时候,他们可以轻易卖房变现。然而,随着各地调控收紧,光限购、限售这两条就足以令他们陷入泥沼。

限购导致买家稀缺,限售导致房子丧失流动性,有了这个前提,如果房价5年不涨不跌,期间要偿还巨额的月供、短期的消费贷、高额的利息,这是炒房客们必然无法承受的后果。

从这个角度来看,当房价告别大起大落的时代后,炒房客会比房企更早垮掉。

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